《政府租契续期条例草案》：香港土地租契续期保证

2024年07月

于 2024 年 6 月 26 日通过并将于2024年7月5日刊宪及生效的《政府租契续期条例草案》（“条例草案”）缓解了公众对成千上万份政府租契即将于 2047 年届满的关注。据估计，约有 2,400 个地段的政府租契将于 2025 年 6 月至 2047 年 6 月期间届满，而于 2047 年 6 月 30 日到期的地段将多达 300,000 个。《条例草案》提供一个简便的租契续期程序。

（ i ）续期公告

《条例草案》引入一个法定常设机制，为即将届满的政府租契续期。为免却繁复费时地与每一位业主签订新租契，地政总署署长（“署长”）将在宪报刊登续期公告，以立法的方式续期租契。

除列于不予续期列表中的租契外（即负面清单方法），所有在特定届满期内到期的租契将会被续期。这意味着若租契没有被刊登在不予续期列表上，该租契将自动被续期，而无需要求业主签订一份新租契。 续期公告将在租契届满日至少 6 年前刊登。 如租契于2030 年 12 月 31 日前届满（ 即少于 6 年 ），有关的续期公告将会在《条例草案》生效当日刊登。

（ ii ） 不予续期列表

不予续期的租契将会被逐一列出并刊登于不予续期列表内。不予续期列表将于土地注册处注册。经行政复核后，政府可修订不予续期列表，藉《纳入不予续期列表公告》及《剔出不予续期列表公告》，在不予续期列表内加入或剔除某些租契。

（ iii ）不予续期的考虑因素

虽然《条例草案》没有订明不予续期的考虑因素，但发展局曾向立法会表示除非牵涉公众利益的考虑，租契将会获续期。若承租人持续或屡次违反政府租契的条件，或可能构成不获续期的因素。 《条例草案》的其他显著特点包括：

1. 自动延期：在条例生效之日或之后到期的租契将获自动续期 50 年及无须支付额外的地价;

2. 地租：与现行政策类似，业主须缴付相当于该土地现行应课差饷租值的 3%的地租;

3. 现有负担的延续：原租契下的所有产权权益、负担、契诺、例外条款、保留条款、约定条件、限制条款或声明均会继续转载至续期租契;

4. 续期租契的关键条件：所有原租契中的关键条件将会在续期租契内予以保留。新增的条款包括：

（ i ） 署长的执行权：为了确定无人违反续期租契的契诺及条件，署长有权进入该土地或建筑物;

（ ii ）遵守条例：包括《城市规划条例》当中有关土地用途的规定及《建筑物条例》当中有关僭建物的规定; 及

（ iii ）未有遵守契诺而重收土地：如承租人未有或疏忽履行或遵守续期租契的任何契诺及条件，政府有权重收土地及取回该土地的管有权。

5. 选择不续期备忘录：业主可联同所有其他已登记的共同业主及权益持有人选择不续期有关租契; 及

6. 外国关连实体和国际组织持有的土地：外国关连实体和国际组织所持有的土地须于续期前获得事先批准。 《条例草案》的落实会得到支持，因为它就即将届满的政府租契的续期事宜提供了确定性和清晰度。这友善的机制减轻了房地产界不同利益持份者的担忧，从而增强了投资者对香港房地产市场的信心。