推动工厦重建 – 修订地契补地价新措施

2021年04月

政府为推动工业大厦（下称“工厦”）重建，于2021年3月15日推出修订地契补地价标准金额的先导计划（下称“先导计划”）。地政总署发出地政处作业备考编号1/2021为先导计划提供指引。

政府曾推出各种计划以释放工厦的发展潜能。这些计划其中一个主要障碍是修订地契所涉及的补地价金额。目前，地政总署会考虑每个申请相关因素，并与业主申请人就补地价金额进行谈判。谈判过程可能漫长且痛苦，谈判需时以年计也不足为奇。当中不少业主申请人会选择退出谈判。政府在2014年推出补地价仲裁先导计划，该计划目前已延长至2022年。由于仲裁结果可能对业主申请人不利，很多业主申请人为避免风险而继续采用传统的谈判机制。

先导计划中，地契修订的补地价按照一个简单而一刀切的公式计算。全港分为五个地域，各订有其标准比率。补地价金额的可变因素包括修订地契前后的最大总楼面面积及（决定标准比率的）地理位置。根据地政总署，就简单直接的个案而言，署方收到业主申请人接受临时基本条款后五星期内便厘订补地价金额。先导计划将补地价金额计算准则透明化及简化有关程序，预期可促使工厦转型为更符合现今社会需求的用途。

先导计划并不适用于所有工厦。先导计划只适用于为重新发展于1987年前建成的工厦而修订工业或仓库用地地契以作商业或住宅用途的个案，亦不适用于特别工厂及已经根据此前工厦活化计划完成转型的工厦个案。

先导计划初步实行两年，于2023年3月14日届满。在这两年期间，合资格的业主申请人可以选择在接受临时基本条款或之前选择参加先导计划。值得留意的是，选择不可逆转，亦没有上诉机制。虽然业主申请人其后可以取消申请并重新展开申请，所有已缴纳的款项均会被没收。

工厦的确切地点无疑会影响该工厦重新发展的潜能。然而，这个变数没有在先导计划中粗略的标准金额比率中充分反映。地政总署对于是否根据先导计划厘订地契修订补地价金额仍保留绝对酌情权。传统谈判机制的问题仍然存在。根据标准比率所计算的补地价金额可能会高于政府厘订的补地价。地政总署可能只接纳某些补地价标准金额明显高于市场价值的申请。业主申请人可能会因而感到不公。

先导计划是否会延长或修订仍有待观察。任何旨在为地契修订带来更多弹性和透明化的尝试都应该受到欢迎。业主申请人及投资者可以为重建制订出更准确的预算和时间表。