推動工廈重建 – 修訂地契補地價新措施

2021年04月

政府為推動工業大廈（下稱「工廈」）重建，於2021年3月15日推出修訂地契補地價標準金額的先導計劃（下稱「先導計劃」）。地政總署發出地政處作業備考編號1/2021為先導計劃提供指引。

政府曾推出各種計劃以釋放工廈的發展潛能。這些計劃其中一個主要障礙是修訂地契所涉及的補地價金額。目前，地政總署會考慮每個申請相關因素，並與業主申請人就補地價金額進行談判。談判過程可能漫長且痛苦，談判需時以年計也不足為奇。當中不少業主申請人會選擇退出談判。政府在2014年推出補地價仲裁先導計劃，該計劃目前已延長至2022年。由於仲裁結果可能對業主申請人不利，很多業主申請人為避免風險而繼續採用傳統的談判機制。

先導計劃中，地契修訂的補地價按照一個簡單而一刀切的公式計算。全港分為五個地域，各訂有其標準比率。補地價金額的可變因素包括修訂地契前後的最大總樓面面積及（決定標準比率的）地理位置。根據地政總署，就簡單直接的個案而言，署方收到業主申請人接受臨時基本條款後五星期内便釐訂補地價金額。先導計劃將補地價金額計算準則透明化及簡化有關程序，預期可促使工廈轉型為更符合現今社會需求的用途。

先導計劃並不適用於所有工廈。先導計劃只適用於為重新發展於1987年前建成的工廈而修訂工業或倉庫用地地契以作商業或住宅用途的個案，亦不適用於特別工廠及已經根據此前工廈活化計劃完成轉型的工廈個案。

先導計劃初步實行兩年，於2023年3月14日屆滿。在這兩年期間，合資格的業主申請人可以選擇在接受臨時基本條款或之前選擇參加先導計劃。值得留意的是，選擇不可逆轉，亦沒有上訴機制。雖然業主申請人其後可以取消申請並重新展開申請，所有已繳納的款項均會被沒收。

工廈的確切地點無疑會影響該工廈重新發展的潛能。然而，這個變數沒有在先導計劃中粗略的標準金額比率中充分反映。地政總署對於是否根據先導計劃釐訂地契修訂補地價金額仍保留絕對酌情權。傳統談判機制的問題仍然存在。根據標準比率所計算的補地價金額可能會高於政府釐訂的補地價。地政總署可能只接納某些補地價標準金額明顯高於市場價值的申請。業主申請人可能會因而感到不公。

先導計劃是否會延長或修訂仍有待觀察。任何旨在為地契修訂帶來更多彈性和透明化的嘗試都應該受到歡迎。業主申請人及投資者可以為重建制訂出更準確的預算和時間表。