《2023年建筑物管理（修订）条例草案》：提高业主立案法团的问责性及加强阻吓违规行为

2024年07月

急需维修的破旧建筑物日益增加，再次引起受影响业主关注业主立案法团（「法团」）如何作出建筑物维修的重大决定。《2023年建筑物管理（修订）条例草案》（「条例草案」）于2024年7月4日获得通过，旨在规定更多业主参与采购决定、提高法团运作的透明度和问责性，以及加强阻吓不遵守《建筑物管理条例》（第344章）（「《建管条例》」）的情况。 

(i) 「大型维修工程采购」和「大额采购」

条例草案引入名为「大型维修工程采购」的新采购类别，即就法团所需采购用品、货物或服务而言，该工程项目每个单位的平均采购价值超过港币30,000元。条例草案规定须至少有5%的业主或100名业主（以较少者为准）亲身投票（与代理投票相对）才能通过有关「大型维修工程采购」的决议。 

条例草案进一步规定相关会议通知必须载列标明为「重要」提示，说明有关议程将涵盖这类采购，并列明大厦基金及每名业主须为该采购支付的预算金额。为提高透明度，会议纪录副本必须在会议日期后28天内发送给所有业主，其中应分别记录业主亲身投票及透过委任代表投票的人数，以确保遵守上述亲身投票的要求。 

为更准确反映法团的实际开支模式以及打击以操纵年度预算规避招标规定的行为，条例草案建议修订现行「大额采购」的定义，以法团过去三年平均年度开支取代年度预算基准，规定任何价值超过或可能超过港币200,000元或法团过去三年平均年度开支20% 的供应品、货物或服务均应透过招标采购。 

「大型维修采购」和「大额采购」的招标要求也将进行修改。今后管理委员会（「管委会」）委员、经理人及其他采购人员将有法定义务申报其在提交的标书中涉及的任何金钱上或个人利害关系，以及其与提交标书的人士的关连，有关申报必须张贴在建筑物的显眼处，以供业主参考。视乎实际具体情况，利害关系人可能被禁止出席相关会议及/或参与相关采购活动。 

条例草案引入的其他修改包括禁止接受截止日期后的投标、在建筑物的显眼处展示招标书以及规定须邀请的投标人最低数目等。 

(ii) 简化授权自然人于法团业主大会代表法人团体业主的机制 

建管条例目前规定自然人在获得法人团体业主董事或其他管治机构决议授权的情况下，可以代其出席法团业主大会。除决议授权的机制外，条例草案亦引入新简化授权机制，使法人团体业主可藉授权通知管委会秘书（而不需藉其董事或其他管治团体的决议）授权自然人出席有关会议。

(iii) 财务报表

建管条例目前只要求对超过50个单位的大厦法团的财务报表进行审计，而单位数量较少但收支大的大厦法团的财务报表则不受此限。条例草案拟以大厦法团收支作为厘定审计规定的新基准，订明任何每年收支超过或可能超过港币500,000 元的大厦不论单位数目多寡，均须审计财务报表。 

此外，为使业主能够于法团业主大会前尽早查阅财务报表和会计师报告，该条例草案亦要求财务报表及会计师报告一旦备妥，有关副本须在建筑物的显眼处展示至少连续7日。如有业主及租客代表等提出书面要求，管委会亦须在提出该要求当日后的28日内向有关人士提供该等副本。 

(iv) 刑事制裁 

为加强问责性和阻吓力，条例草案还设立了新的罪行，针对会议召集人、管委会委员和/或经理人不遵守保存重要法团文件，包括但不限于会计账目、会议纪录、招标文件和委任代表文书的行为。一经定罪，相关人士可被判处第4级罚款(港币25,000元)。假如被告能(a)提出足够证据表明该罪行是在未经其同意或纵容的情况下触犯或被告已尽其在当时情况下的尽职义务以防止触犯罪行；及 (b) 控方未能排除合理怀疑而证明相反情况，则可作法定免责辩护。 

(v) 适用于没有成立法团的大厦

为使没有成立法团的大厦的业主也能受惠于修订建议，条例草案将有关「大型维修工程采购」、「大额采购」及财务报表的修订纳入附表7（普遍适用于没有成立法团的大厦）作为大厦公契（「公契」）中的强制性条款。 

(vi) 修订建议对经理人的影响 

虽然上述修订主要针对提高法团运作的透明度和问责性，但其中许多修订亦直接涉及经理人在该条例下的责任，特别是附表7中须申报就其在「大型维修采购」和「大额采购」提交的标书中涉及的任何金钱上或个人利害关系，以及其与提交标书的人士的关连、准备及签署在建筑物的显眼处展示的财务报表、允许业主查阅经理人保存的采购相关文件、在建筑物的显眼处展示会议记录并根据要求保存和提供此类记录的副本等。

因此，经理人应及时了解修订内容，以确保经理人及管委会适当遵从有关修订。根据《物业管理服务条例》(第626章)，不遵守建管条例或公契中的适用的规定也可能被法院视为违纪行为。

经修订的条例刊宪后将于 2025 年 7 月 13 日起实施。条例草案整体上比现行条例有所进步，期望更新后的条例框架能够缓解长久以来对业主的困扰。